På bakgrunn av at utbyggerselskapet AIFOS erklærte seg konkurs i juli, vil vi i denne artikkelen se på kjøpers rettsstilling ved konkurs med særlig henblikk på situasjonen i AIFOS. Selskapet har på det nåværende tidspunkt aktiva for ca. 300 millioner euros, mens gjelden er på rundt 1000 millioner euros.

Av: Jose Ramon Gutierrez
LawfirmInSpain

www.lawfirminspain.com

AIFOS ble stiftet for 11 år siden og har undertegnet 3.115 kjøpekontrakter i Spania, hovedsakelig i området Malaga, Cádiz, Almeria og Alicante og kun 1.206 er pr. dags dato ferdigstilt. Dette innebærer at ca. 2000 eiendommer er solgt ”off plan” og fremdeles er under konstruksjon. For disse 2000 kjøperne (og kjøpere i andre leilighetskomplekser i Spania) er selvsagt det store usikkerhetsmomentet hva som skjer med pengene som ble innbetalt ved kontraktsundertegning.

I utgangspunktet avbryter ikke en konkurserklæring fortsettelsen av byggeaktiviteten og annullerer heller ikke de inngåtte kontrakter. Dette innebærer:

1.    At utbygger skal fortsette byggingen inntil bygget er ferdig oppført og leilighetene kan overdras til kjøperne. Dette avhenger imidlertid selvsagt av om utbyggers økonomi tillater utgiftene en ferdigstillelse medfører.

2.    At delbetalinger fortsatt skal foretas av kjøperne iht. kontrakten for å unngå at kjøper kommer i en misligholdssituasjon.

Hvorvidt byggingen fortsettes avgjøres av bostyrerne av konkursboet som oppnevnes av retten, og vurderingstemaet er naturlig nok hvorvidt en fortsettelse av prosjektet anses gjennomførbart. Faktorer som tas i betraktning i denne vurderingen er bla. hvor langt man har kommet i byggingen, hvor mange leiligheter som er solgt/hvor mange kontrakter som er inngått, forventet gevinst, finansiering etc. Det vanlige og logiske er at konkursboet beslutter at prosjekter som nesten er ferdigstilt fullføres, mens det beordres stans i byggingen dersom man befinner seg tidlig i prosessen.

Når konkursåpningen publiseres gis kjøper en frist på 1 måned til å melde kravet i boet. Din rettslige representant må henvende seg til bostyrer hvor det informeres om utbyggers gjeld til deg. Dette dokumenteres ved fremlegging av kontrakt og andre bevis i saken.

Dersom det er utstedt bankgaranti til sikkerhet for innbetalte beløp, og fristen for overlevering av leilighetene er utløpt eller utløper i løpet av konkursbehandlingen uten at overlevering er foretatt, kan bankgarantien kreves utøvd.

Blir det besluttet at byggingen ikke fortsetter, kan man kreve kontrakten hevet. Dersom kjøper får medhold i heving av kontrakten får kjøper en fordring mot utbygger tilsvarende innebetalt beløp. Fordringen kan enten bli erklært et ordinært pengekrav eller en prioritert fordring i konkursboet.

Avsluttende bemerkninger:

Det er svært viktig å engasjere en advokat som er erfaren innenfor området konkurs slik at dine interesser blir ivaretatt på best mulig måte. Artikkelforfatteren har spisskompetanse i denne type saker og dette er et av skussmålene José Ramón har mottatt fra sine klienter:

José Ramón Gutiérrez har nylig avsluttet en utfordrende sak på våre vegne mot en lokal utbygger med et meget tilfredsstillende resultat.

Arbeidet José har utført i den perioden han har representert oss har vært av høy profesjonell kvalitet, og alltid søkt å ivareta våre interesser på best mulig måte. Hans evne til å presentere en sak, forhandle og komme frem til en løsning i kontraktrettslige forhold, enten i retten eller direkte med motparten, er eksemplarisk.

Jeg anser José og hans advokatfirma for å være svært tillitvekkende, og jeg vil ikke nøle med å anbefale ham til andre som har behov for en høyt kvalifisert advokat i Spania.

Julian Grindall, administrerende direktør og eksport direktør i ”Screensolutions.co.uk

Jose Ramon Gutierrez

LawfirmInSpain

www.lawfirminspain.com

 Lawfirminspain har fast kontor i Marbella, og disponerer nå også kontorer på Costa Blanca for å betjene sine klienter i Alicante provinsen og rundt. Norske Agnete Dale er en av de tilknyttede juristene.

Flere saker fra advokaten:

Leie av bolig i Spania

Bør vi ha spansk testamente?

Ektefellers arverett i Spania

Konkurs hos utbygger, Aifos

Kjøp av leilighet under oppføring

Gevinstbeskatning ved salg av fast eiendom i Spania