1) I dagens eiendomsmarked er det mange som foretrekker å leie ut eiendommen i Spania i stedet for å selge, i påvente av høyere boligpriser. Videre velger en rekke potensielle boligkjøpere å leie en periode for å ta stilling til om de trives i området de vurderer å kjøpe. 

Av:Agnete Dale
LawfirmInSpain

www.lawfirminspain.com

Reglene for leie av bolig i Spania skiller seg på flere punkter fra de norske og gir gjennomgående leietaker et vesentlig sterkere vern enn norske regler. Leiekontrakten skal i utgangspunktet gjenspeile det som er avtalt mellom partene og fylles ut av spansk lov der kontrakten er taus. Loven som legges til grunn for leieforhold er den urbane husleieloven av 24. november 1994 (Ley de arrendamientos urbanos), dog eksisterer det visse særlover i enkelte autonome regioner. Selv om partene i utgangspunktet har avtalefrihet eksisterer det imidlertid visse ufravikelige regler i lovgivningen. Den videre fremstilling tar utgangspunkt i den urbane husleieloven av 24. november 1994.

2.    Leiekontrakten

Som nevnt innledningsvis har partene i utgangspunktet avtalefrihet mht. leieforholdets vilkår. Kontrakten bør imidlertid alltid inneholde følgende minimumsbestemmelser:

(i)    Personlige opplysninger om utleier og leietaker (navn, adresse, passnummer/annet id-nummer)
(ii)    Detaljert beskrivelse av leieobjektet (fremgår av skjøtet på eiendommen)
(iii)    Leiebeløpet og betalingstidspunkt
(iv)    Leieforholdets varighet
(v)    Henvisning til inventarliste som vedlegges kontrakten

3.    Leieforholdets varighet

Spansk rett sondrer mellom permanente leieforhold og utleie av turistboliger. Sondringen er viktig da utleie av turistboliger gir leietaker et svakere vern enn ved langtidsleie. Hvilket leieforhold det er tale om avhenger av avtaleforholdets realitet, ikke hvilken betegnelse kontrakten bruker. Dersom kontraktens varighet er på mindre enn 5 år, fornyes leieforholdet på årlig basis dersom leietaker ikke sier opp kontrakten. Leieforholdet kan iht. loven sies opp med 30 dagers varsel. Etter at 5 års perioden er utløpt fornyes perioden med maksimum ytterligere 3 år, m.m. en av partene sier opp leieforholdet med minst 1 måneds varsel.

Utleier har rett til å motsi seg fornyelse av leieforholdet dersom eiendommen skal brukes som utleiers primære bolig.

4.    Depositum

Iht. loven er det obligatorisk å innbetale et depositum tilsvarende en månedsleie som skal gi utleier en garanti om at boligen vil bli tilbakelevert i samme stand som da leieforholdet startet. Partene står imidlertid fritt til å avtale en garanti utover det obligatoriske depositumbeløp, for eksempel en bankgaranti til dekning av et visst antall månedlige leiebeløp.

5.    Leien

Leiebeløpet fastsettes fritt mellom partene. Dersom annet ikke er avtalt skal renten betales månedlig innen de første 7 dager i måneden. Utleier krever normalt en måneds forskuddsbetaling, og spansk lov fastsetter at forskuddsbetaling under ingen omstendigheter kan kreves for mer enn én måned.

Leien kan justeres hvert år iht. konsumprisindeksen.

6.    Fordeling av utgifter

Loven stipulerer at eiendomsskatt (IBI) og fellesskapsutgifter (community fee) skal betales av utleier. Partene kan imidlertid avtale at leietaker betaler disse avgiftene.

Leietaker er ansvarlig for betaling av strøm, vann og telefon i leieperioden med mindre annet er avtalt.

7.    Inventarliste

Partene bør undertegne en detaljert oversikt over utleieobjektets innbo og innboets tilstand. Det er viktig at leietaker undersøker dette nøye da inventaret skal tilbakeleveres i samme tilstand som da leieforholdet ble påbegynt. Leietaker risikerer ellers å miste depositumet.

8.    Reparasjoner

Som hovedregel har utleier ansvaret for å foreta nødvendige reparasjoner på eiendommen. Unntak gjelder dersom leietaker har forårsaket skaden på leieobjektet. Leietaker må selv utføre mindre reparasjoner som følge av bruken av leieobjektet.

Leietaker er videre forpliktet til å utføre reparasjoner dersom det er fare for alvorlig og umiddelbar skade. Reparasjonen kan utføres uten å notifisere utleier, og leietaker kan kreve reparasjonskostnadene tilbakebetalt av utleier.

9.    Forkjøpsrett

Leietaker har forkjøpsrett til boligen dersom utleier ønsker å selge boligen i utleieperioden. Utleier har plikt til å fremme et kjøpstilbud til leietaker hvor utleier informerer om sin beslutning om å selge, pris og andre essensielle vilkår. Leietaker har en frist på 30 dager til å gi et tilsvar. Leietaker skal gis rett til å kjøpe eiendommen til samme pris og ellers på like vilkår som selger har tilbudt kjøper. Dersom leietaker ikke benytter seg av sin forkjøpsrett kan utleier fritt selge til andre, men har plikt til å overlevere en kopi av skjøtet til leietaker. På denne måten kan leietaker verifisere at eiendommen faktisk ble solgt på de vilkår som utleier informerte om.

Agnete Dale
LawfirmInSpain

www.lawfirminspain.com

Om artikkelforfatteren:

Den norske juristen, har inngått et forretningssamarbeid med to spanske advokater, José Ramón Gutierrez og Maria Victoria Villafranca i Lawfirminspain. Hun er utdannet cand.jur. fra Universitet i Bergen, og har spesialfag i selskapsrett fra UiB, samt spesialisering i kontraktsrett og EU-rett fra University of Leicester. Hun har vel to års erfaring som advokatfullmektig i Marbella før hun inngikk samarbeidet i Lawfirminspain.

Agnete Dale har særlig kompetanse innen fast eiendom, arv, etablering av pantelån og internasjonale skattespørsmål. Hun snakker flytende spansk og engelsk. Lawfirminspain tilbyr bistand innen alle rettsområder, og advokatfirmaet har spisskompetanse innen fast eiendom (kjøp, salg, leieforhold), arv, skatt, prosedyre og rettsspørsmål i skjæringspunktet mellom norsk og spansk rett. José Ramón Gutierrez og Maria Victoria Villafranca har vel 5 års erfaring som advokater i Marbella. Begge behersker engelsk flytende og har bred erfaring med behandling av saker for utenlandske klienter.

Lawfirminspain har fast kontor i Marbella, og disponerer nå også kontorer på Costa Blanca for å betjene sine klienter i Alicante provinsen og rundt.

Flere saker fra advokaten:

Leie av bolig i Spania

Bør vi ha spansk testamente?

Ektefellers arverett i Spania

Konkurs hos utbygger, Aifos

Kjøp av leilighet under oppføring

Gevinstbeskatning ved salg av fast eiendom i Spania