Fra 1. januar ble den nye loven som regulerer boliglån i Spania aktiv. Samtidig ser vi at det rekordstore antallet byggetillatelser godkjent i 2018 vil gi oss et stort antall nye boliger på markedet i 2019. SpaniaPosten ser på tendensene for boligmarkedet i 2019.

1) Fortsatt relativt lave priser

Prisen på bolig i Spania er fortsatt relativt lav til tross for jevn prisøkning på eiendom her de siste fem årene. Prisfallet under boligkrisen var så stort at prisnivået fortsatt er langt under tidligere toppnivå. TINSA som takserer boliger i Spania opplyser at ­prisnivået nå er 36% lavere enn toppen i 2006-2007.

Det er ventet at tidligere års tendenser fortsetter de fleste analyser opererer med et estimat på en prisstigning på 3-4% i 2019.

2) Flere helt nye boliger på markedet

I de store byene, på Kanariøyene, Mallorca og på kystområdene på fastlandet Costa Blanca og Costa del Sol ser man fortsatt relativt liten byggeaktivitet til tross for stor etterspørsel her. Dette driver prisene opp. Antall igangsatte nybygg økte betraktelig i 2018 men volumet er sett under ett relativt beskjedent sammenliknet med tidligere tider og etterspørselen. 91% av boliger omsatt i 2018 var brukte boliger. Denne andelen vil gå ned noe i 2019 noe man ser fra det økende antallet byggesøknader som ble godkjent i 2018. Enkelte analytikere anslår at det i 2019 vil bli lagt ut rundt 100.000 nye boliger på markedet dette året.

Tendensen med størst prisøkning i det store byene vil fortsette i 2019, til tross for voldsomt prisvekst spesielt i Madrid og Barcelona.

3) Økende antall solgte boliger

I 2018 ble det for første gang på mange år solgt over en halv million boliger i Spania. Ekspertene er rimelig enige om at man i 2019 vil se enda flere transaksjoner. Spanias eiendomsmeglere kan se frem til nok et bedre år.

eiendomsmegler Heidi Segarra Bråteng
Nybygg tilbake i markedet: Mellom Marbella og Fuengirola holder eiendomsmegler Heidi Segarra Bråteng til i den pent opparbeidede Urbanisasjonen Elviria som har sitt eget lille handlesenter. Det grønne området er populært blant nordmenn som kjøper bolig på Costa del Sol.
– Her er det kort vei til nabobyene, vi er omkranset av golfbaner og restauranter for enhver smak og alle prisklasser sier Bråteng til SpaniaPosten. Hun har solgt boliger på Costa del Sol siden 1985 og forteller at det nå selges mye nye boliger her. Gruppen som kjøper nytt er ofte de litt yngre med familie. Slik kan de planlegge kjøpet godt over et par år. Inngangsbilletten er 30% av kjøpesummen. Så har vi opptil et par år til innflytting og å ordne finansiering, normalt 70% – 80%.
50-55 -åringer som planlegger å pensjonere seg om et par år kjøper oftere brukte boliger. De vil ha noe de kan bruke umiddelbart i helger og ferier. Da med målet om å tilbringe mere tid i Spania etter hvert.

4) Marginalt «dyrere» boliglån

I november vedtok den spanske regjeringen at IAJD, dokumentavgiften heretter skal betales av bankene og ikke den som tar opp et boliglån. Bankene skal uansett ha sine penger og man forventer de vil skyve deler av denne kostnaden over på kundene i form av høyere renter eller et høyere åpningsgebyr. Santos Gonzales, president i foreningen for lånekunder i Spania, sier lånemarkedet bare i liten grad vil tillate dette. Han spår om noe økte gebyrer men det tas fortsatt opp få boliglån i Spania sammenliknet med tidligere toppår så bankene konkurrerer hardt om kundene noe som begrenser hvor mye de kan øke prisene på nye lån. 2018 endte på rundt 350.000 nye boliglån, noe som er langt unna toppåret i 2007 hvor spanske banker ga 1.2 millioner nye lån til bolig.

5) Fortsatt lav rente – svakt stigende EURIBOR

I dag er lånerenten fra den Europeiske Sentralbanken utrolig nok negativ. Men innen utgangen av 2019 forventer vi å se en positiv rente igjen. Prisen på å låne Euro i Spania vil uansett fortsette å være lavere enn renten på lån i kroner.

Mona Nielsen har meglet boliger i Torrevieja og Orihuela Costa i 20 over år
20 år med ”DIN BOLIG”: Mona Nielsen har meglet boliger i Torrevieja og Orihuela Costa i 20 over år nå. Det lokale markedet hun opererer i er fortsatt kjøpers marked sier hun. Aktiviteten i 2018 har vært stor så Nielsen har utvidet staben og virksomheten i året som gikk. Akkurat nå ser noen kjøpere litt avventende i forhold til Euro-kursen da den toppet seg i desember. Men hun er ganske sikker på å skulle selge flere boliger i 2019 enn i 2018. Blant områdene nordmenn kjøper i trekker hun frem Punta Prima, like syd for Torrevieja, hvor det er fine turmuligheter, nærhet til havet og man er nære alt med gode bussforbindelser. Villamartin litt lenger syd er også populært, spesielt blant de som skal spille golf eller leie ut med tanke på det. Svenskene og danskene er fremdeles ivrige kjøpere i området avslutter Mona Nilsen.

6) Ny lov regulerer lån til bolig i Spania

Nye spanske lover som nå trer i kraft gjør det enklere å få en oversikt over kostnadene ved å låne penger til bolig i Spania. Den mye omtalte ASAJ (en slags dokumentavgift) skal betales av banken i tillegg til diverse andre kostnader til notar og eiendomsregister. Lånekunden skal betale taksering av eiendommen.

Biligere å nedbetale banklånet før avtalt tid

Det blir billigere å betale ned boliglån før tiden. Banken får bare ta 0.25% de første tre årene, 0.15% inntil fem år er passert og etter det kan man betale ned hele lånet uten å betale noe ekstra til banken. Den nye bankloven lar også kunden flytte lånet til en annen bank.

Ley de suelo

“Cláusula de suelo” er mye omtalt i Spania. Dette handler om nedre grense for rente ved flytende lån. Dette blir i løpet av våren 2019 forbudt i Spania. Så bankene kan ikke sette noen nedre grense for renten på banklånet ved flytende rente. Dette lovforslaget vil bli vedtatt i senatet og etter publisering av loven i BOE trer den i kraft etter 30. dager. Samme lovendring sier også at banken ikke vil betale deg penger om renten blir negativ, noe som er en reell problemstilling med rekordlav EURO-rente.

IAJD – Banken må betale kostnadene

IAJD betales av banken ikke lånekunden. Impuesto de Actos Juridicos Documentados) som er på 1- 1.5% av låntakers totale ansvar, altså summen av lånebeløp, renter, forsinkelserenter etc.

Prosentsatsen varierer fra region til region i Spania. I Alicante og Malaga provinsen er beløpet 1.5%. På Kanariøyene er dokumentavgiften på 1%.

7) Kontroll med turistutleie

I 2018 så man at spanske regionale myndigheter, hver på sin måte, satte strengere krav til korttidsutleie, med det formål å få mere kontroll over utleie til turister. De fleste steder er det nå krav om at boligen skal registreres i myndighetenes registre over boliger som leies ut på korttid. Utleieplattformer som Airbnb er pålagt å kontrollere at boligen har sitt korrekte registreringsnummer før den kan publiseres online.

Det er nyvalg i Spania i mai måned. Ser man at dagens PSOE regjering forblir avhengig av det venstre-populistiske Podemos for å styre videre vil man trolig se flere tiltak for å begrense veksten i utleieprisene også ved regulær utleie. Dette vil uansett bety lite i det markedet de fleste utlendinger kjøper bolig i Spania.

Cuore